Экономика и финансы Экономика и финансы
Финансовая аналитика, теория и практика
Движение финансовых средств
МЕНЮ
Главная
Актуальные темы финансов
Финансовая аналитика
Теория финансов
Финансовый рынок
Финансы предприятий
Страхование
Обратная связь
Карта сайта
ПАРТНЕРЫ

Возможные пути снижения цен на рынке жилья

Первая проблема, которую следует рассмотреть в связи с темой колебания цен на украинском рынке жилья, - это непрозрачность финансовых потоков во всем секторе жилищного хозяйства. Данный сектор включает не только собственно строительный комплекс (возведение зданий), но и ряд смежных областей деятельности, к которым относятся:

  • землеустройство (отвод земельных участков под застройку);
  • разрешительная система и проектирование (получение необходимых согласований);
  • производство и поставка строительных материалов;
  • финансирование как самого процесса строительства, так и реализации готового жилья;
  • предоставление жилищно-коммунальных услуг;
  • арендные отношения.

Кроме перечисленных есть еще много других областей, где действуют факторы, прямо или косвенно влияющие на формирование цены конечной продукции строительного комплекса. Заметим, что, несмотря на огромное количество статистических данных и публикаций на тему жилищного хозяйства, существует ряд вопросов, которые сегодня практически не обсуждаются в обществе. В частности, рассматривая состояние обеспечения населения жильем, подавляющее большинство авторов оставляет без внимания миграционные процессы в государстве, хотя постоянное перемещение граждан из сельской местности в города - это объективная реальность, с которой нельзя не считаться.

Вторая проблема заключается в значительной политизации сферы жилищно-коммунального хозяйства. Остаются в силе продекларированные еще в Советском Союзе правовые положения по обеспечению всех граждан жильем согласно конкретным нормам. Требования этих документов и тогда выполнялись далеко не в полном объеме, а тем более не могут быть выполнены теперь, когда экономика перешла на рыночные начала. Таким образом, нормативно-правовая база вступила в противоречие с реальной жизнью. Усугубляет ситуацию и то, что ни одна из политических партий, оказавшихся в вихре перманентных выборов и борьбы за голоса избирателей, не может заявить об абсурдности продолжения изжившей себя жилищной политики. У многих граждан, особенно тех, кто 15-20 лет простоял в квартирной очереди, еще теплится надежда на получение бесплатного жилья от государства.

Третья проблема вытекает из системы информационного обеспечения строительного процесса. Главный недостаток этой системы - не дефицит информации, а ее абсолютная неприспособленность к последовательному проведению государством целостной жилищной политики.

По нашему мнению, существуют три отдельных потока в информационном пространстве, которые имеют общий предмет. Речь идет о наличии, во-первых, сугубо коммерческой информации, ориентированной на обеспечение реализации жилья как специфичного продукта определенной отрасли; сведения такого рода приводятся в специализированных строительных, риелторских, профессионально ориентированных изданиях и передачах ТВ. Во-вторых, есть информационный поток, который освещает преимущественно позицию представителей государственных органов власти и органов местного самоуправления и ставит своей целью объяснить основные направления деятельности властных структур, снять социальное напряжение в обществе. В-третьих, можно выделить небольшой по объему, недостаточно влиятельный "протестный" информационный поток, преследующий диаметрально противоположные цели, а именно - продемонстрировать несоответствие принципов, декларируемых властными и профессиональными структурами, существующему положению дел.

Исследование рынка жилья позволяет сделать несколько осторожных выводов:

  • строительные организации только в незначительной мере воздействуют на колебание рыночной цены при реализации жилья (время сооружения и время реализации готового жилья не совпадают);
  • цена растет преимущественно за счет составляющих, которые непосредственно не входят в процесс строительства (в 2008 г. стоимость строительных работ возросла в среднем на 23,3%, а конечная цена квартир на рынке - на 63%);
  • нежелательные факторы формирования рыночной цены нельзя устранить в существующих условиях;
  • снижение рыночной цены путем регулирования рынка не может произойти одномоментно или в короткий промежуток времени, ибо каждый фактор имеет собственную экономическую природу и уменьшение расходов, связанных со всей совокупностью факторов, не может быть осуществлено принятием какого-то одного простого решения.

Следует сразу оговориться: изложенные выводы могут не касаться случаев, когда а) одна организация объединяет через связанные структуры несколько функций (например, застройщика, посредника и кредитора) или когда б) на рынке жилья долго господствует стагнация и дальнейшее промедление со снижением цены угрожает большими (значительно превышающими преднамеренное снижение) потерями для участников процесса, то есть обвалом цен.

Проведенный анализ дает основания для того, чтобы предложить основные направления влияния на формирование рыночной цены жилья:

  1. Активизация действий государства в сфере регулирования рынка, в первую очередь, путем совершенствования нормативно-правовой базы и усиления системы контроля.
  2. Ослабление тенизации жилищного сектора путем сокращения неформальных отчислений в процессе прохождения разрешительной системы и других этапов в сооружении и реализации жилья.
  3. Снижение ставки банковского кредита.
  4. Снижение рисков на рынке жилья.

Каждое из названных направлений не является каким-то специфическим, характерным только для данного рынка. Снижение уровня коррупции давно стало одним из приоритетов государства, но для жилищного хозяйства эта проблема должна разрешаться прежде всего совершенствованием законодательной базы, а не мерами наказания. Бесконечные многолетние очереди на жилье и незначительные объемы строительства создают предпосылки для высокого уровня тени-зации жилищного сектора.

Снижение ставки банковского кредита актуально для всего народнохозяйственного комплекса, а не только для строительства и системы ипотечного кредитования. Но надеяться, что при существующем уровне рисков невозвращения кредитов, политической и экономической нестабильности банки смогут без ущерба для себя снизить кредитные ставки, было бы опрометчиво.

Наряду с рисками сугубо банковской деятельности существуют специфические риски рынка жилья, связанные с множеством факторов, среди которых можно выделить, во-первых, большой промежуток времени от начала проектирования здания до конечной реализации, во-вторых, неравномерность прохождения денежных потоков, в-третьих,, изменение спроса на различные типы жилья, в-четвертых, изменение платежеспособности населения и т. п.

Предложения по введению обязательного страхования для снижения рисков, безусловно, рациональны, но эта мера не принесет быстрого эффекта, ибо сама система страхования сегодня не имеет достаточных ресурсов, чтобы полностью компенсировать финансовые потери при наступлении страховых случаев в строительстве как отрасли, а не на отдельных объектах. Кроме того, страхование приводит к известному удорожанию жилья, поскольку, как и прочие составляющие, включается в конечную цену квартиры.

Итак, для каждой группы факторов, воздействующих на рост рыночной цены жилья, должен быть разработан собственный комплекс мер, что позволит в целом смягчить ситуацию.

Снижение цен на жилье, надо полагать, будет относительным. Уже говорилось, что уменьшение стоимости жилья невозможно осуществить быстро и сразу по всем направлениям. Пока будет осуществляться комплекс конкретных мер, вступят в действие другие факторы, которые скажутся на цене жилья на макроэкономическом уровне. К ним следует отнести инфляционные процессы, подорожание энергоносителей и строительных материалов, повышение заработной платы работников и пр.

Строительная палата и Украинская строительная ассоциация разрабатывают предложения, чтобы на законодательном уровне были четче урегулированы вопросы профессиональной деятельности и сертификации в строительстве, создания профессиональных ассоциаций и союзов как непосредственно в строительной отрасли, так и в смежных областях. Осуществлено несколько попыток законодательно урегулировать риелторскую практику, усовершенствовать механизмы деятельности фондов финансирования строительства и т. д.

© Экономика и финансы. Все права защищены. Цитирование материалов возможно лишь с указанием активной ссылки